Ethem Zagikyan / Continent Worldwide Hotels Group - Continent Hospitality Kurucu Yönetim Kurulu Başkanı

Hibrit konseptler, dijitalleşme, çevrimiçi pazarlama ve satış teknikleri konularının artık yeni dünya düzeninin bir parçası olduğu bu günlerde bilinen klasik otelciliğin yapılabilirliği ve bilinen konseptlerin uygulanabilirliği şansı her geçen gün azalmakta...

Otelcilik ve Turizmin sıfırlanması (yenilenmesi) gerek

Bilinen klasik otelciliğin, güncel şartlarda yetersiz olduğunu kabul etmek ve artık COVID 19 sonrası misafirlerin belli değişkenleri konakladıkları otelde görmek isteyeceklerini de kabul etmek gerek. Sadece, mecburi olan hijyen kurallarına, sosyal mesafe kurallarına dikkat ettiğimizi söyleyerek ve akabinde, hala mevcuttaki kitlesel turizm’e yönelik paketleri, herşey dahil büfelerini, belli bir doluluk oranını geçtikten sonra, maalesef mesafe kurallarını ve misafirlerin büfelerden yemek alırken çapraz kontaminasyon riskinin yine de yüksek seviyelere çıkacağı konseptleri satmaya çalışmanın, uzun vadede bu tarz çalışmalara devam eden ve yeni düzene ayak uyduramayan tesislerin yani kısacası oyuna ayak uyduramayanların oyundan atılacaklarını görmek gerek.

Hibrit konseptler ve dijitalleşme...

Dünya genelinde, Covid-19, hibrit otelcilik modeline olan ilgiyi hızlandırdı ve mevcut otel sahiplerinin, işletmecilerin ve de yatırımcıların aklını karıştırdı. Bununla birlikte, "dijital göçebelerin" ve yeni nesil gezginlerin de seyahatlerinde gerçekten neye ihtiyacı olduğu ve neyi istediği hakkındaki uzun zamandır devam eden tartışmaların, aslında yakın bir zamanda sonuçlanması gerekliliğini ve bu tarz yatırımların da hızlanması gerekliliğini açıkça gözler önüne serdi. Bu gereklilik bizim de içinde olduğumuz bu dünya gerçeği ile aslındaTürkiye gündeminde de bir yer edinmeye başladı. Eğer Türkiye olarak bu trendin gerisinde kalmak istemiyorsak biz de bu adımları hiç vakit geçirmeden atmalıyız.

Hibrit otelcilik, otel binasının bir kısmının aslında tam deklere edilmeden ofis veya sosyal çalışma alanları haline dönüştürülmesi konsepti fikrini ortaya atmakta. Yani büyük ölçekli olup, ortalama doluluk oranlarında hiçbir zaman yüzde yüz doluluk oranlarına erişemeyecek otel odalarının veya az kullanılan genel alanların, ofis veya küçük toplantı odaları konseptleri ile gelir elde eden noktalara dönüştürülmesini konu alıyor. Konu başlıklarını şu şekilde sıralayabiliriz.

-         Otel içinde misafirlerin kullanabileceği açık ofis tarzı ortak çalışma alanları oluşturmak, yani birçok masanın olduğu açık plan alanlar ve aynı odada sosyal mesafenin de korunduğu birlikte çalışma alanları.

-         Klasik toplantı odası alanlarının küçük toplantı veya kısa süre kullanımlı ofisler haline getirilmesi.

-         Belli sayıdaki misafir odalarının ofise dönüştürülmesi. Bu, minimum yatırım çözümü olarak görülebilir, yatak kaldırılabilir veya gizlenebilir.

-         Lobby’ler yerine yeni sosyal alanlar. Burada, metrekare kullanımı ve gelir fırsatı göz önünde bulundurulduğunda, bilgisayarları takabilecek prizler ve bilgisayarda çalışanlar için uygun ölçülerdeki koltuk ve masalar ile bu alanlar da kahvesini içerken çalışmak isteyenlerin ekstra gelir getireceği noktalar haline gelebilir.

Asya ve Orta Doğulu yatırımcıların gözü Türkiye’de

Herşeyin zorlaştığı ve Türk yatırımcıların da son iki senedir mevcut olan belirsizliklere karşı b planlarını her ne kadar kurgulasalar da her an belirsizliklerin olduğu bu günlerde, Asya ve Orta Doğu yatırım firmaları, fonlar, gözlerini Türkiye’ye çevirmiş durumdalar. Finansi sıkıntılarını çözemeyen firmalardan, büyük indirimlerle değerinin çok altına tesisleri satın almayı ön gören bu yapı, kısa vadede Türkiye’nin otel yatırımlarında sıkıntıya düşen otelcilerine bir çıkış noktası olabilir. Ancak, milli servet ve mülklerimizin de yabancı yatırımcıların ellerine geçmesine sebep olacak.

Bu risk arzeden konularda birkaç alternatif çözüm üretmek de mümkün. Bunlardan bazıları:

-         Condominium modeli ile otellerdeki odaların münferit tekil yatırımcılara satılarak tesis yatırımcısının bir nevi tesisine ortaklar alması ve ilerideki net karını da havuz sistemi yönetiminde bu yatırımcılar ile paylaşması.

-         Yine Condominium modeli kullanılarak, çok büyük ölçekli tesislerin odalarının satılması ve yönetici firmanın 12 ay bu tesislerde ikamet eden misafirlerine servis vermesi

-         Özellikle büyük tesislerin, uzun vade kiralama ile dijital nomadların gelip 12 ay boyunca konaklayabileceği popüler tesislere dönüştürülmesi

Pandemi sonrası dünyada yatırım trendleri

Dünyadaki trendlerde hali hazırda otel mülk sahiplerinin, metropolit kabul edilebilecek büyük şehirlerdeki tesislerini satarak, ikincil derecedeki şehirlerde, rural (kırsal) bölgelerde daha küçük ölçekli tesislere yatırımlar yaptıklarını gözlemlemekteyiz. Bu gözlemler ışığında biz de yeni ve çoklu yatırım yapan yatırımcılara, 12 ay iş potansiyeli olan ikincil, üçüncül şehirlerde orta segment otel yatırımları yapmalarını, sadece resort veya sadece şehir oteli yatırımları değil, karma yatırım yapmalarını tavsiye ediyoruz.